自十八大提出建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度后，我國樓市調控政策從未間斷。

　　“分類(lèi)調控、因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策效果近年逐步顯現。從2013年我國樓市火熱攀升至高點(diǎn)，到2014年、2015年開(kāi)始出現階段性調整和分化，再經(jīng)歷2016年的冰火兩重天后，如今多數熱點(diǎn)城市開(kāi)始“高燒退溫”。

　　12月18日，國家統計局發(fā)布11月70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市中7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間;北京、上海、鄭州和武漢四個(gè)城市環(huán)比持平。

　　12月20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，明確了2018年中國樓市發(fā)展方向，強調了長(cháng)期租賃。會(huì )議指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展;完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控。

　　據銀監會(huì )網(wǎng)站，銀監會(huì )黨委傳達學(xué)習中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，也表示要有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

　　【租購并舉】

　　“未來(lái)更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”

　　【會(huì )議表述】要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，與以往政策相比，此次會(huì )議最大的變化是，提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

　　“多主體供應將改變過(guò)去幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯?！睆埓髠ケ硎?，只有企業(yè)供應商品房、政府供應保障房并不能稱(chēng)之為多主體供應，多主體必然要求供應多元化?！斑^(guò)去的土地制度決定了住房來(lái)源基本為獨有商品房，未來(lái)集體、企業(yè)可能逐漸進(jìn)入住房供應體系?！?/span>

　　按照合同法第二百一十四條規定，租賃期限不得超過(guò)一十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。

　　“長(cháng)期租賃不是永久租賃，從市場(chǎng)發(fā)展角度看，未來(lái)更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前市場(chǎng)上這部分不僅僅是房源缺，客戶(hù)也缺?！睆埓髠ブ毖?，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，租賃行為是最不穩定的交易，90%以上的交易都是一年期。

　　摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認為，此輪調控政策最大的變化在于強調租賃市場(chǎng)。

　　從保障房層面看，朱海斌介紹，目前保障房市場(chǎng)規模壯大，2011年到2015年保障房3600萬(wàn)套。2015年以后又開(kāi)始推出比較大規模的棚戶(hù)區改造，2015到2017年1800萬(wàn)套，未來(lái)三年達到1500萬(wàn)套。

　　“但是租賃房還在剛剛啟動(dòng)的階段，未來(lái)租賃房市場(chǎng)如何開(kāi)展、如何增加租賃房的供應是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)最值得關(guān)注的政策焦點(diǎn)?！敝旌１蟊硎?，租賃房供應可能有以下幾個(gè)途徑：由政府主導蓋租賃房;對城中村或者農村集體用地進(jìn)行土地制度改革，農村集體用地用來(lái)直接蓋租賃房，只能租不能賣(mài);此外，最近北京使用工業(yè)用地或者事業(yè)單位用地用來(lái)開(kāi)發(fā)租賃房，這在一線(xiàn)城市可能會(huì )是最主要的租賃房的供應渠道。

　　“但從目前的租售比看，房企發(fā)展租賃基本都是口號，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加傾斜?！睆埓髠ケ硎?，預計后續將有更多的政策體現在對做租賃端的企業(yè)進(jìn)行支持。

　　新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽(yáng)捷認為，未來(lái)的住房制度將進(jìn)一步體系化，住房制度應該包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產(chǎn)權住宅和租賃住宅四位一體的住房制度。多主體供應意味著(zhù)未來(lái)可能不僅僅是國有土地獨家壟斷，還可以集體土地入市租賃住房市場(chǎng)，還可以企事業(yè)單位自有土地用于住房或租賃住房，甚至商改住，工改住。未來(lái)住房也不一定只是開(kāi)發(fā)商來(lái)建設，還可以由企事業(yè)單位、農村集體組織，多主體來(lái)供應住房。

　　對于房地產(chǎn)稅的步驟，張大偉有著(zhù)樂(lè )觀(guān)的預判，“整體看，房地產(chǎn)稅越來(lái)越近，2018年肯定會(huì )有實(shí)際落地的措施?！彼J為，最初執行辦法從新購的超面積征收，但從長(cháng)遠看，征收范圍會(huì )涉及存量多套房。

　　交通銀行研究中心認為，會(huì )議提出要保持調控政策連續性和穩定性，表明房地產(chǎn)調控政策短期不會(huì )放松，但也不會(huì )再加力，實(shí)行差別化調控，因城施策?！坝捎诜康禺a(chǎn)稅還在立法環(huán)節，這次會(huì )議沒(méi)有提到房地產(chǎn)稅?！?/span>

　　【長(cháng)效機制】

　　發(fā)展租賃市場(chǎng)要平衡好各方利益

　　【會(huì )議表述】完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)效機制也發(fā)生了變化”，“從‘研究建立’轉變?yōu)椤晟拼龠M(jìn)’，表明‘房地產(chǎn)長(cháng)效機制’已從理論層面進(jìn)入到實(shí)踐層面?！睆埓髠フJ為，結合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制呼之欲出，預計2018年后續將有更多制度性政策發(fā)布。

　　“幾個(gè)字的差別，是否說(shuō)明長(cháng)效機制已初步形成，但仍需完善?”對此，歐陽(yáng)捷認為還有待進(jìn)一步觀(guān)察，目前長(cháng)效機制方面，還沒(méi)有一個(gè)單位、組織說(shuō)得清楚、全面、透徹，還有待進(jìn)一步學(xué)習。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)陳志認為，中央經(jīng)濟工作會(huì )議中有關(guān)“住房制度”方面的表述有四個(gè)地方值得關(guān)注：

　　第一，第一次提出了“保護租賃利益相關(guān)方合法權益”?！霸诮⒆赓U并舉過(guò)程中，確實(shí)出現了一些偏頗或者不均衡傾向，過(guò)去政策更多傾向于承租人?！标愔菊J為，政策要能夠使得租賃市場(chǎng)的供給側和承租人雙方都能受益。

　　陳志解釋?zhuān)壳笆袌?chǎng)上租賃供給主要有三個(gè)來(lái)源：源自企業(yè)增量市場(chǎng)上拿地的新建房屋、集體土地正在建設的租賃住房、老百姓自有房，而這三種租賃供給源頭都涉及供給側和承租人的利益均衡問(wèn)題。

　　“以企業(yè)提供租賃住房為例來(lái)看，新建房?jì)r(jià)格與租賃價(jià)格之間存在著(zhù)錯位，加上資金成本在上升，不能忽視了提供租賃住房企業(yè)的盈利追求?！痹陉愔究磥?lái)，如果提供租賃房的企業(yè)不能盈利，租賃市場(chǎng)的發(fā)展就無(wú)法具有可持續性?！安荒転榱送啤赓U’而推，要平衡好各方的利益?！?/span>

　　第二，與前一段基調不太一樣的是，會(huì )議重提了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。在陳志看來(lái)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展，有必要進(jìn)行調控，但是也不應該一味打壓或者抑制市場(chǎng)?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)綜合體系，除了住宅，還包括旅游住宅、租賃住宅等，整個(gè)房地產(chǎn)體系要保持相應的平穩性，尤其是經(jīng)濟動(dòng)力互換的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內還是要承擔相應的重要角色?！标愔菊f(shuō)，既不能讓房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，又不能讓房地產(chǎn)成為其他調整的阻礙。

　　第三，會(huì )議提出“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性”。陳志認為，宏觀(guān)調控的目標，是不讓市場(chǎng)大起大落，保持市場(chǎng)平穩。在保持調控政策連續性的同時(shí)，也要具有靈活性，政策要與當時(shí)的市場(chǎng)情形、社會(huì )目標相適應。

　　第四，“分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控”。在陳志看來(lái)，“分清事權”指的是中央定調控原則、方向和實(shí)現目標，地方政府應根據本地區市場(chǎng)的具體情況作相應的調整，而不是簡(jiǎn)單地根據中央政策制定“一刀切”的政策，要根據實(shí)際市場(chǎng)狀況實(shí)行“差別化調控?！?/span>

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