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中央明確房產(chǎn)政策 重點(diǎn)發(fā)展長(cháng)期租賃

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中央明確房產(chǎn)政策 重點(diǎn)發(fā)展長(cháng)期租賃

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  • 發(fā)布時(shí)間:2018-01-11 17:10

中央明確房產(chǎn)政策 重點(diǎn)發(fā)展長(cháng)期租賃

  自十八大提出建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度后,我國樓市調控政策從未間斷。

  “分類(lèi)調控、因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策效果近年逐步顯現。從2013年我國樓市火熱攀升至高點(diǎn),到2014年、2015年開(kāi)始出現階段性調整和分化,再經(jīng)歷2016年的冰火兩重天后,如今多數熱點(diǎn)城市開(kāi)始“高燒退溫”。

  12月18日,國家統計局發(fā)布11月70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,15個(gè)熱點(diǎn)城市中7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降,降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間;北京、上海、鄭州和武漢四個(gè)城市環(huán)比持平。

  12月20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議,明確了2018年中國樓市發(fā)展方向,強調了長(cháng)期租賃。會(huì )議指出,要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權益,支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展;完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實(shí)行差別化調控。

  據銀監會(huì )網(wǎng)站,銀監會(huì )黨委傳達學(xué)習中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神,也表示要有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

  【租購并舉】

  “未來(lái)更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”

  【會(huì )議表述】要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃,保護租賃利益相關(guān)方合法權益。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),與以往政策相比,此次會(huì )議最大的變化是,提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

  “多主體供應將改變過(guò)去幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯?!睆埓髠ケ硎?,只有企業(yè)供應商品房、政府供應保障房并不能稱(chēng)之為多主體供應,多主體必然要求供應多元化?!斑^(guò)去的土地制度決定了住房來(lái)源基本為獨有商品房,未來(lái)集體、企業(yè)可能逐漸進(jìn)入住房供應體系?!?/span>

  按照合同法第二百一十四條規定,租賃期限不得超過(guò)一十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn),當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。

  “長(cháng)期租賃不是永久租賃,從市場(chǎng)發(fā)展角度看,未來(lái)更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前市場(chǎng)上這部分不僅僅是房源缺,客戶(hù)也缺?!睆埓髠ブ毖?,目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng),租賃行為是最不穩定的交易,90%以上的交易都是一年期。

  摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認為,此輪調控政策最大的變化在于強調租賃市場(chǎng)。

  從保障房層面看,朱海斌介紹,目前保障房市場(chǎng)規模壯大,2011年到2015年保障房3600萬(wàn)套。2015年以后又開(kāi)始推出比較大規模的棚戶(hù)區改造,2015到2017年1800萬(wàn)套,未來(lái)三年達到1500萬(wàn)套。

  “但是租賃房還在剛剛啟動(dòng)的階段,未來(lái)租賃房市場(chǎng)如何開(kāi)展、如何增加租賃房的供應是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)最值得關(guān)注的政策焦點(diǎn)?!敝旌1蟊硎?,租賃房供應可能有以下幾個(gè)途徑:由政府主導蓋租賃房;對城中村或者農村集體用地進(jìn)行土地制度改革,農村集體用地用來(lái)直接蓋租賃房,只能租不能賣(mài);此外,最近北京使用工業(yè)用地或者事業(yè)單位用地用來(lái)開(kāi)發(fā)租賃房,這在一線(xiàn)城市可能會(huì )是最主要的租賃房的供應渠道。

  “但從目前的租售比看,房企發(fā)展租賃基本都是口號,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加傾斜?!睆埓髠ケ硎?,預計后續將有更多的政策體現在對做租賃端的企業(yè)進(jìn)行支持。

  新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽(yáng)捷認為,未來(lái)的住房制度將進(jìn)一步體系化,住房制度應該包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產(chǎn)權住宅和租賃住宅四位一體的住房制度。多主體供應意味著(zhù)未來(lái)可能不僅僅是國有土地獨家壟斷,還可以集體土地入市租賃住房市場(chǎng),還可以企事業(yè)單位自有土地用于住房或租賃住房,甚至商改住,工改住。未來(lái)住房也不一定只是開(kāi)發(fā)商來(lái)建設,還可以由企事業(yè)單位、農村集體組織,多主體來(lái)供應住房。

  對于房地產(chǎn)稅的步驟,張大偉有著(zhù)樂(lè )觀(guān)的預判,“整體看,房地產(chǎn)稅越來(lái)越近,2018年肯定會(huì )有實(shí)際落地的措施?!彼J為,最初執行辦法從新購的超面積征收,但從長(cháng)遠看,征收范圍會(huì )涉及存量多套房。

  交通銀行研究中心認為,會(huì )議提出要保持調控政策連續性和穩定性,表明房地產(chǎn)調控政策短期不會(huì )放松,但也不會(huì )再加力,實(shí)行差別化調控,因城施策?!坝捎诜康禺a(chǎn)稅還在立法環(huán)節,這次會(huì )議沒(méi)有提到房地產(chǎn)稅?!?/span>

  【長(cháng)效機制】

  發(fā)展租賃市場(chǎng)要平衡好各方利益

  【會(huì )議表述】完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實(shí)行差別化調控。

  “房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)效機制也發(fā)生了變化”,“從‘研究建立’轉變?yōu)椤晟拼龠M(jìn)’,表明‘房地產(chǎn)長(cháng)效機制’已從理論層面進(jìn)入到實(shí)踐層面?!睆埓髠フJ為,結合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措,完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制呼之欲出,預計2018年后續將有更多制度性政策發(fā)布。

  “幾個(gè)字的差別,是否說(shuō)明長(cháng)效機制已初步形成,但仍需完善?”對此,歐陽(yáng)捷認為還有待進(jìn)一步觀(guān)察,目前長(cháng)效機制方面,還沒(méi)有一個(gè)單位、組織說(shuō)得清楚、全面、透徹,還有待進(jìn)一步學(xué)習。

  北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)陳志認為,中央經(jīng)濟工作會(huì )議中有關(guān)“住房制度”方面的表述有四個(gè)地方值得關(guān)注:

  第一,第一次提出了“保護租賃利益相關(guān)方合法權益”?!霸诮⒆赓U并舉過(guò)程中,確實(shí)出現了一些偏頗或者不均衡傾向,過(guò)去政策更多傾向于承租人?!标愔菊J為,政策要能夠使得租賃市場(chǎng)的供給側和承租人雙方都能受益。

  陳志解釋?zhuān)壳笆袌?chǎng)上租賃供給主要有三個(gè)來(lái)源:源自企業(yè)增量市場(chǎng)上拿地的新建房屋、集體土地正在建設的租賃住房、老百姓自有房,而這三種租賃供給源頭都涉及供給側和承租人的利益均衡問(wèn)題。

  “以企業(yè)提供租賃住房為例來(lái)看,新建房?jì)r(jià)格與租賃價(jià)格之間存在著(zhù)錯位,加上資金成本在上升,不能忽視了提供租賃住房企業(yè)的盈利追求?!痹陉愔究磥?lái),如果提供租賃房的企業(yè)不能盈利,租賃市場(chǎng)的發(fā)展就無(wú)法具有可持續性?!安荒転榱送啤赓U’而推,要平衡好各方的利益?!?/span>

  第二,與前一段基調不太一樣的是,會(huì )議重提了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。在陳志看來(lái),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展,有必要進(jìn)行調控,但是也不應該一味打壓或者抑制市場(chǎng)?!胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)綜合體系,除了住宅,還包括旅游住宅、租賃住宅等,整個(gè)房地產(chǎn)體系要保持相應的平穩性,尤其是經(jīng)濟動(dòng)力互換的過(guò)程中,房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內還是要承擔相應的重要角色?!标愔菊f(shuō),既不能讓房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快,又不能讓房地產(chǎn)成為其他調整的阻礙。

  第三,會(huì )議提出“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性”。陳志認為,宏觀(guān)調控的目標,是不讓市場(chǎng)大起大落,保持市場(chǎng)平穩。在保持調控政策連續性的同時(shí),也要具有靈活性,政策要與當時(shí)的市場(chǎng)情形、社會(huì )目標相適應。

  第四,“分清中央和地方事權,實(shí)行差別化調控”。在陳志看來(lái),“分清事權”指的是中央定調控原則、方向和實(shí)現目標,地方政府應根據本地區市場(chǎng)的具體情況作相應的調整,而不是簡(jiǎn)單地根據中央政策制定“一刀切”的政策,要根據實(shí)際市場(chǎng)狀況實(shí)行“差別化調控?!?/span>

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